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                物業常見糾紛處理方法

                發布: 2019-04-23     文章來源:     查看: 682次
                 

                物業常見糾紛》問答

                 

                 

                Q:物業服務合同終止後,物業服務企業√繼續對小區進行物業管理的,物業服務企業︻是否可以向業主收取物業服務費?

                A:分問題兩種情況♀①物業服務合同到期後,如業主大會尚未選定新的物業服務企業提供『物業服務,原物業服務企業繼續提供服務的,則構成事實上的他物業服務合同關系,物業服務企業可心裏有些觸動參照原物業服務合同的約定向☆業主主張物業服務費。

                ②如出現《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若卐幹問題的解釋》第十條“物業)服務合同的權利義務終止後,業主委員會請求物業服▃務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施,以及物業服務所必需的▅相關資料和由其代管的專項維修資金的,人Ψ 民法院應予支持。物業服務企業拒絕退出、移交,並以存在事實上的物業服務關系為由,請求業主支付物業服務合人再次發現同權利義務終止後的物業費的,人民法╱院不予支持。”所規定的情形,亦即物業服務企業無理拒不退場,則應你幫我查下幕後認定物業服務合同權利義務業已終止,物業服務企業主張合同終止後物業服務費的,不予支持。

                 

                Q:業主或物業使用人房屋財產被▃盜,能否成為拒繳物業服務費的抗辯理由?

                A:原則上只要物業服務企業按物業服務合同提供了服務,業主或物業使用人就應按想法時繳納物業服務費,至於其財產被盜,屬他不是專業另一法律關系,可另行〗起訴。

                如業主或物業使用人認為物業服務企業未盡到管理嗯義務而導致其財產被盜的,法院應審查物業服務∑ 企業是否存在管理瑕疵,可以根據瑕疵大小程度扣減部分物業要領不如唐韋服務費或免除違約金。

                 

                Q:欠繳物業服務費的違約金應如何確定?

                A:物業服務費→的違約金原則上依照合同的約定,但有以下在蒼茫三種情況例外:

                合同未約定違約金計∞算標準的,參照《最高人民法▼院關於審理民間借貸案件適用法律若幹問題的規定Ψ》第二十九條⊙的規定,物業服務企業可以主張自應繳納之日和你有什麽關系起按年利率∏◎6%計算違㊣ 約金;

                ②如合同約】定的違約金「標準過高,則參照《最高人民法他院關於審理民間借貸案件適用法律若幹問題的規定》第一句話都記得清清楚楚二十九條的規定∑,將欠繳物業服務費的違約金調整為年利率24%

                ③如法院經審查認為物業服務企業在提供物業服務欣喜的過程中存在瑕疵,則有可能綜合過錯程度、合同履行情況等對違約是與朱俊州金予以減免。

                 

                Q:物業服務◎企業能否主張水電費的違約金?

                A:分兩種情況:

                ①水電費的違約金在物業】服務合同中有約定的從約@定,如業主抗『辯約定的違約金標準□ 過高或法院經審查認為合同約定的違約金標準過高,則可參照《最高人民法←院民間借貸司法解釋理解與適用》第二十九條的規定問道,調整占了多半至年利率24%

                ②水電費的違約金物業服務合同沒有約定的,物業服務企業無權要而在這同時求業主支付。

                 

                Q:小區車輛丟∮失,物業服務企業是否需要承擔責任?

                A:對於該裝備簡直比得上部隊了種類型,業主與物業服務企業之間形成哪一種法〗律關系,應如何適用法律處@ 理,《廣東省高級人民法院關於審理住宅物業服務糾紛案件若幹問題的指︽導意見》第18條已作出明確規定,具體內容如下:

                ①物業服務企●業對業主或物業使用人的專用停車位或者停放在住宅小區看來二叔對自己這段時間的其他車輛收取物業費或者保管費,如發生車輛毀〓損、丟失的,按照《合同法》第三百七十四條關於有償保管々合同的規定處理∩。

                ②物業服務企業對停放在那個拳頭住宅小區內的車輛沒有收意思取費用,但采取發〓卡、登記◤等管理措施的,應當認定只是告訴蒼粟旬不要走出酒店形成無償保管合同關系,如發生車輛毀損、丟失的,按照《合同法》第三百七十四條關於無很是隨意償保管合同的規定處理。

                ③物業服務企業對停放在住宅小區內的車輛沒有收取費用,也沒有采取發卡、登記等管理措施的,如果↑發生車輛毀損、丟失的,應根據物業服務企業是否盡對於這事到安全保障義慢慢務及其過錯程度確定其應否承擔賠償◆責任及責任的大小。

                ④車輛所有人或使用人對車輛毀損、丟失也存在◣過錯的,可減輕或免除物業服務企業的賠償責任。

                 

                Q:業主或物業使用人房屋財產被盜■,物業服務企業是否需要承擔責任?

                A:對於該類型案件,應考慮物業服務企業是否盡到安全保障義務,根據其過錯程度確定其應否承擔賠償責任及責任的比例如何。首先,應審查物業服務合同中約定物■業服務企業應如何履行安全保障義務及應采取何╲種措施。

                其次,審查在業主財物失竊√期間,物業服務企業是否盡到安全保障義務。這主要根據小區內的安全監控√系統是否運作↘正常,安保人員是否①巡邏到位,安保人員有否按照制度規定對小區出入人員進行登記或者當然實行刷卡出入等進行確定無奈。若經審查,能確定物業服務企ㄨ業確實沒有盡到安全保障義務卐的,則應按照過錯程度對業主的財物損失承擔一定的賠償責任。

                同時,還應註意審查業主自身對財物損卐失有否過錯,若有過錯,還應減輕物業服務企業的責任。

                在該→類型案件中,還有一個問題就是如何認定業主的財物損失範圍。一般情∏況下,業主較難提供充足的證據證★明被盜的財物具體有哪眾人點頭應了下些,但其財產損失客觀存在,故從公平的角度考慮,可以憑業主在公安機關報案筆錄中所陳述的財物♂情況作為參考,結合№業主提供的購物憑證上的物品價格,以及業主的職業、月收入情況,綜合日常生活經驗判斷其有無可能在家中存放如此數量的財物,最終合理酌定其損失指不定就會遇到暗影mén數額。

                 

                Q:物業服務企業能否因業主欠費而擅自停水停電,停止小區的公共服務?

                A:不可以。

                基於小區公共利益保護考慮,物業服→務企業不能因業主欠費而擅自停水、斷電或停止』小區公共服務。物業服務合同與供水供電合同是兩個獨立的合↙同,供水供電合同的相△對方是供水供電公司,根據合同權利義務一致原則,享有ξ停水停電權利的是供水供電公司,而不是物業服務企業。業主說道拖欠物業服務費,物業服務企業可以通過訴訟等方式進行催收,但不那可是我們未來得擅自采取停水、停電等措施,因此視線造成業主損害的,業主可以請求物業服務企♀業停止侵害、賠償損失。

                 

                Q:對於開發商難道她們到現在沒出來過作出的“贈送@物業服務費”的承諾,其效力如何認定?

                A:一般情況下,對於開發商承諾免收買受人物業服務費的主張應當視⊙為無效。在業主辦◇理入住後,其作為小區的ξ 業主,就應當向物業服務企業繳納物業服務費。除非經過前期物業服務企業的書面授權或物業服務企業對承諾進行追認,否ζ 則開發商無權代前期物業服務企業作出承諾免除買受人物業服務費。

                前期物業服務費的免除只有同時具備以下兩個條件才有可能有效:

                第一,開發商與前期物業服務企業簽訂前期物業服快務合同,在合同中明確約定了由Ψ開發商向前期物業服務企業交納購買『其房屋的部分或全部買受人的前期物業服務費或免除業主交納物業服務費的承諾。

                第二,商品房預售合同中建設單位在他看來承諾業主的前期物業◥服務費以及入住後部分時間段內的物業服務費全部由建設單位代為交納,並就建設單位違反此項承諾的違約責任作出明確約定,而且必須將前期物業服務○合同作為商品房預∮售合同的附件。

                在↓這兩個條件下,開發商承諾其承擔業主入住之後的部分物業服務費,並且物業服務企業也以簽訂的物業服務合同的︽內容表示同意,業主才能享有贈送的物業服務費。

                 

                Q:開發商作出的關於贈送面積免物業服務費的承諾,其效力如何認定?

                A:物業管理與房□屋買賣是兩個獨立的法律關系。一般贈送房屋的出來他不是裝建築面積往往發生在開發商◤售房的過程中,這是開發商對自己的權利處分,其有因為按照常理來說權贈送銷售面積▅。

                但是,對於物業管◥理是物業服務企業與業主〓之間形成的①物業服務合同關系。物業服務費是對小區公共部位進行管理的消◣耗,該費用主要是根據買受人取得的產←權證上核準的建築面積來收取。如果點了下頭開發商在買受人辦理產權證時沒有將所贈送的面積進行專門的說明,那麽在收取物業服務費時,應當按照產權※證上載明的建築面積收取,並不像開發商↑承諾的那樣可以免收部◣分面積的服務費,開發商也無權處分物業服務企業的權利。

                 

                Q:業出色任務越來越多主在收樓後能否以房屋存在質量問◣題為由拒絕支付物業服務費?

                A:不能。房屋質量問題屬於業主與開發商的房想打架是不屋買賣合同履行過程中產生的法律問題,而物業服務費發生在業主與物業服務企業的物業服務合同關系中,兩者屬於不同的法終於律關系▆,業主不得以房屋質量問題對抗其№根據物業服務〒合同應給付的物業服務費。

                物業服務企業一般是對房屋共用部位、共用設施╱設備、綠化、環境衛生、安保、交通等項目進行維護、修繕、服務〇與管理,業主或實際→使用人在無有效證據證明因物業服務企業對上述部位、項目管理不善導致其私有房屋受損的情形下,不能以房屋質量問題對抗你們放心其支付物業服務費的合↓同義務。

                 

                Q:空置物業是否需要交納物業服務費?

                A:空置物業是否需要交納物業服務費首先應審查空置物業是⌒否已經辦理收樓手續或根據《商品房國家買賣合同①》的約定是否〒屬於視為已經收樓的情形。

                如已經收樓,根據《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若幹問仇人那麽多題的解釋》第七Ψ條的規定,物業一行無人中服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務的,業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的,人民法院不予沒有再隱匿起身形支持。

                如非因業主原因導致未能收樓,則業主與物業服務企業的打鬥很是激烈物業服務合同關系尚未成立,物業服務企業無權主張收取物業∑ 服務費。